KONU VE KAPSAM: İşbu Bilgi Notu’nun kapsamı, kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kira sözleşmeleri bakımından 6353 sayılı Kanun ile 1 Temmuz 2020 tarihine kadar yürürlüğü ertelenen 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) ilgili hükümlerinin incelenmesidir.
- ERTELENEN HÜKÜMLERİN DAYANAĞI:
6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53.maddesindeki atıfla 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. Maddesi uyarınca;
“Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” şeklinde bir düzenleme getirilmiştir.
Söz konusu düzenleme ile, kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında yukarıda yer alan maddelerin yürürlüğü 8 yıl süreyle ertelenmişti. İşbu Bilgi Notu’nun konusunu oluşturan söz konusu hükümler işyeri kiraları yönünden 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girecektir. Bu tarihe kadar ise söz konusu kira sözleşmeleri bakımından sözleşme serbestisi prensibi uygulanacaktır. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde ise 818 Sayılı Mülga Borçlar Kanunu (“Eski Kanun”) hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
Hangi kira sözleşmelerinin ertelenen hükümlere tabi olacağı hususunda göz önüne alınacak kriterler aşağıdaki gibidir:
1) Kiracının Niteliğine İlişkin Şart: Kiracının, Türk Ticaret Kanunu (“TTK”) uyarınca bir tacir veya tüzel kişi olması gerekmektedir. Özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olmayan kiracıların TTK kapsamında tacir olup olmadıklarının değerlendirilmesi gerekecektir. TTK’nın 12. maddesinin ilk fıkrasına göre, bir ticari işletmeyi kısmen veya tamamen kendi adına işleten kişi tacir sıfatını haizdir.
2) Kira Sözleşmesinin Niteliğine İlişkin Şart: Kiracının tacir olmasının yanı sıra, kira sözleşmesinin de işyeri kirası niteliğinde olması gerekmektedir. Söz konusu erteleme hükmünde çatılı ve çatısız iş yeri ayrımı yapılmadığından dolayı, işyeri kirası olarak nitelendirilebilen tüm kira sözleşmeleri bu kapsamda sayılacaktır. Bir yerin işyeri olarak belirlenmesinde kiralanan yeri kullanım amacına bakılmaktadır. Taraflar kendi iradeleri ile kira sözleşmesinde bir kullanım amacı belirlememişler ise, olağan kullanım amacı göz önünde bulundurularak bir nitelendirme yapılacaktır.
- İŞYERİ KİRALARI YÖNÜNDEN 1 TEMMUZ 2020 TARİHİ İTİBARİYLE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK HÜKÜMLERİN İNCELENMESİ:
- “Kira İlişkisinin Devri” Başlıklı TBK 323. Madde:
“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”
TBK 323. Madde, Eski Kanun’un 259. Maddesine karşılık gelmektedir. 323. Madde ile kiracının kira ilişkisini üçüncü bir şahsa devretmesi için kiraya verenin yazılı iznini alması gerektiği; kiraya verenin de haklı bir sebep olmadıkça işbu rızayı vermekten kaçınamayacağı düzenlenmektedir. 1 Temmuz 2020 tarihine kadar kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu hallerde işyerine ilişkin kira sözleşmelerinin devrine rıza vermek kiraya verenin inisiyatifindeyken; 1 Temmuz 2020 tarihi sonrasında işyeri kiraları bakımından yürürlüğe giren bu madde ile kiraya veren haklı bir sebep göstermeksizin kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamayacaktır.
“Haklı Sebep” kavramı, TBK madde 325’e benzer şekilde tanımlanmaktadır. Şöyle ki, “Haklı Sebep” sayılan haller, hâkim tarafından kiralananın ve yeni kiracının içinde bulunduğu şartların iyi niyet kuralları gözetilerek değerlendirilmesi suretiyle belirlenecektir.
Maddenin 2. Fıkrası uyarınca kira ilişkilerinin kiraya verenin izni dahilinde devrilmesi durumunda devreden kiracının, kiraya verene karşı borçlarından kurtulmuş sayılacağı öngörülmektedir. Ancak bu düzenleme yalnızca konut kiraları için geçerlidir ve işyeri kiraları için uygulama alanı bulmamaktadır.
Maddenin 3. Fıkrası ise işyeri kiraları için uygulama alanı bulacak olup, söz konusu düzenleme ile devri gerçekleştiren kiracının devir gerçekleşmiş olsa dahi kira sözleşmesinin sona ermesine kadar ve en fazla 2 yıl süre boyunca devralan kiracı ile birlikte müteselsil sorumlu olduğu hüküm altına alınmıştır. İşbu müteselsil sorumluluğun ise yalnızca kira bedeli ve yan giderler ile sınırlı olmadığı, ayrıca kira ilişkisini devreden kiracının yeni kiracının kiralanana verdiği zararlardan da bu madde kapsamında yükümlü tutulması gerektiği şeklinde anlaşılması gerekir.
- “Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi” Başlıklı 325. Madde:
“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
Öncelikle önemle belirtmek gerekir ki, 1 Temmuz 2020 tarihine kadarki erken tahliye hallerinde erteleme hükmü kapsamına giren kiracıların cezai şart ödeyeceğine dair sözleşme hükümleri geçerli sayılmaktaydı. Ancak uygulamada bu durum eşitsizlik yarattığından dolayı, “Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” şeklindeki TBK 334. Maddesinin 2. Fıkrasının, erken tahliye halinde ödenecek olan tazminatları da kapsadığı yönünde doktrinde görüşler mevcuttu. Doktrindeki bu görüşün kabulü halinde, her ne kadar TBK 325.madde hükmü ertelenmiş olsa da 1 Temmuz 2020 tarihine kadar dahi erken tahliye halinde cezai şart öngören anlaşmalar işyeri kiraları yönünden de 334. Madde uyarınca geçersiz sayılmalıdır.
TBK 325. Madde, konut/işyeri kiralarında kiralananın sözleşme dönemi sona ermeden önce iadesini, diğer bir ifadeyle kiracının kiralanandan erken tahliye olanağını düzenlemektedir. Erken tahliye kriterleri, Yargıtay’ın Eski Kanun döneminde vermiş olduğu kararlar doğrultusunda şekillenerek mevzuatta düzenleme alanı bulmuştur. Getirilen işbu düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle, kiracının kira sözleşmesini devralmayı hazır ve kiraya veren tarafından kabul edilmesi beklenebilecek olan başka bir kiracı bulması halinde kiracıya erken tahliyeden dolayı tazminat ödemekten kurtulma imkânı getirilmiştir.
TBK 325. madde kapsamında, kiraya verenin kiracı tarafından belirlenen yeni kiracıya rıza verme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Ancak rıza verilmemesi halinde kiraya veren, yeni kiracının kiraya verenden kabul etmesi beklenemeyecek nitelikte olmadığı müddetçe erken tahliyeden doğan tazminat hakkından mahrum olacaktır. Yeni kiracının kabul edilebilecek nitelikte olup olmadığı ise, kiralanan yerin koşulları ve yeni kiracının nitelikleri göz önünde bulundurularak iyi niyet kuralları çerçevesinde hâkim tarafından belirlenecektir. Örnek olarak işyeri kiralarında, bir alışveriş merkezinin genel konseptine uygunluk göstermeyen yeni kiracıların kabulü kiraya verenden beklenmeyebilir.
- “Olağanüstü Fesih” Başlıklı TBK 331. Madde:
“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
Önemli veya haklı sebeple fesih hakkını düzenleyen söz konusu hüküm ile, taraflardan biri için çekilmez hale gelen sözleşme ilişkisinin sürdürülmesi dürüstlük kuralına uygun olmayacağından bazı şartların varlığında ilgili tarafa kira sözleşmesini fesih imkanı düzenlenmiştir.
Önemli nedenle fesih hakkı 818 sayılı Eski Borçlar Kanunu’nun 264. Maddesinde halihazırda düzenlenen bir hükümdür. Nitekim kira sözleşmesinde aksine bir düzenleme mevcut olmadığı sürece, taraflar 818 sayılı Eski Borçlar Kanunu’nun 264. Maddesine istinaden kira sözleşmesinin feshi zaten mümkündür. Dolayısıyla, söz konusu hükmün yürürlüğünün ertelenmesinin bu yönden herhangi bir etkisi mevcut değildir. Ancak yeni hüküm eski mevzuattan farklı olarak, kira sözleşmesinin taşınmaz kirası niteliği taşıması ve belirli süreli olmasını aramamaktadır. Ayrıca bu hüküm kapsamında getirilen en önemli yenilik ise fesih halinde diğer tarafa ödenmesi gereken tazminata ilişkindir. 818 sayılı Eski Borçlar Kanunun 264. Maddesinde, ilgili tarafın tam tazminat ödenmesi gerektiği öngörülürken, TBK 331. madde uyarınca hâkimin takdirine bağlı olarak hükmedilen bir tazminat ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır.
- “Bağlantılı Sözleşme” Başlıklı 340. Madde:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.”
818 sayılı Eski Borçlar Kanunu’nda yer almayan işbu hüküm ile “bağlantılı geçersizlik” yaptırımı öngörülmektedir. Kiraya veren bağlantılı sözleşme yapmanın geçersiz olduğunu bildiği halde kirayla bağlantılı bir sözleşme akdederse, kira sözleşmesi ile bağlantılı bir sözleşme akdetmediğine yönelik savunmasına itibar edilmeyecektir.
Örneğin, alışveriş merkezinde veya plazada kiralanan hazır ofislerde sekreterlik hizmeti, temizlik hizmeti ya da internet hizmeti için bunlarda yararlanılsın yahut yararlanılmasın bir ücret söz konusu ise, diğer ifade ile bu hizmetler zorunlu olarak bir paket şeklinde kira sözleşmesiyle birlikte kiracıya dayatılıyor ise bağlantılı sözleşme yasağının devreye girmesi gerekir.
Bu halde ise kira sözleşmesi geçerli kalmaya devam edecek; ancak kira sözleşmesinde yer alan bağlantılı hükümler veya başka bir anlaşma akdedilmiş ise işbu bağlantılı anlaşma geçersiz olacaktır.
- “Kiracının Güvence Vermesi” Başlıklı 342. Madde:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”
- Madde, 818 Sayılı Eski Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiş olup yeni bir maddedir. Ancak söz konusu madde, 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 16. Maddesini kısmi olarak karşılamaktadır.
Erteleme hükmünün yürürlüğe girmesinden önce, tacir veya tüzel kişi olan kiracı kiraya verene 3 aylık kira bedelini aşan bir “depozito” vermek durumunda kalabilmekteydi. Ayrıca her ne kadar Yargıtay’ın güvence bedelinin “ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırılması gerektiği” şeklindeki uygulaması devam etmekteyse de kiracının işbu güvenceyi elden vermesine ilişkin de herhangi bir engel bulunmamaktaydı. Hükmün tacir ve tüzel kişi olan kiracılar bakımından 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmesiyle birlikte, güvence bedeli 3 aylık kira bedelini aşamayacak ve depozito, kiraya verene nakit olarak elden ödenemeyecektir
- “Kira Bedeli” Başlıklı 343.madde:
“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”
Kiracı aleyhine değişiklik yasağının getirilmesinin ertelenmesi uygulama açısından herhangi bir farklılık yaratmamıştır. Zira benzer bir düzenlenme 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 9. Maddesinde yer almaktadır.
Bir diğer düzenleme ise genel işlem şartlarıyla bağlantılıdır. Nitekim sözleşmede değişiklik yapma imkanı genel işlem şartı niteliğindeki bir kira sözleşmesi ile saklı tutulmuş ise bu durum “Genel işlem koşullarının bulunduğu bir sözleşmede veya ayrı bir sözleşmede yer alan ve düzenleyene tek yanlı olarak karşı taraf aleyhine genel işlem koşulları içeren sözleşmenin bir hükmünü değiştirme ya da yeni düzenleme getirme yetkisi veren kayıtlar yazılmamış sayılır.” şeklindeki TBK 24. Maddeye aykırı olacak ve bu düzenleme geçersiz sayılacaktır.
- “II. Kira Bedelinin Belirlenmesi” (344. Madde):
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
- Madde Eski Kanun’da yer almayıp, yeni bir düzenlemedir. İşbu erteleme hükmünün yürürlüğe girmesi ile birlikte işyeri kira sözleşmesinin taraflarının kira bedellerine ilişkin yapacakları artışları serbestçe belirleme imkanları ortadan kalkmış bulunmaktadır. Hüküm uyarınca kira bedeline ilişkin konulan sınır ise kira bedelleri hakkında uygulanabilir artış miktarı olarak tanımlanan “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı“dır. Taraflar arasında kira bedeli hakkında tüketici fiyat endeksinin üzerinde bir artış miktarı belirlenmişse, aşan kısım o yıl için geçersiz olacak ve artış tüketici fiyat endeksinin üst sınırı kadar yapılacaktır.
Maddenin 2. Fıkrası, tarafların artış konusunda anlaşamadıkları hallerde hâkime takdir yetkisi tanıyan bir hükümdür. Bu minvalde, artış oranı tüketici fiyat endeksi ile sınırlı olacak olup hâkim kiralananın mevcut durumunu değerlendirmek suretiyle takdirine göre daha az bir artışa da karar verebilecektir.
5 yıldan uzun süreli yapılan veya her beş yılın sonunda yenilen kira sözleşmeleri için ise artış oranı her beş yılın sonunda hâkim tarafından tüketici fiyat endeksine ve kiralananın durumuna göre belirlenecektir. Ancak sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa kira bedelinde herhangi bir değişiklik yapılması için 5 yılın geçmesi aranmaktadır.
- “Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı” başlıklı 346. Madde:
“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
- Madde Eski Kanun’da yer almayıp, yeni bir düzenlemedir. Erteleme hükmünün yürürlükte olmadığı 8 yıl boyunca, erteleme hükmü kapsamına giren kira sözleşmeleri bakımından muacceliyet kayıtları ve ödememeye ilişkin cezai şartların kararlaştırılmasında herhangi bir hukuka aykırılık bulunmamaktaydı. Hükmün ilk cümlesi kiraya verenin kiracıdan kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir bedel talep etmesinin açıkça önüne geçmektedir. Bu hükmün amacı kiracıdan “kapora” parası olarak bilinen bedelin herhangi haklı bir gerekçeye dayanmadan talep edilmesinin yasaklanmasıdır. İşbu hüküm uyarınca, kira bedelinin ödenmesi konusunda temerrüde düşülmesi halinde cezai şart talebine ilişkin hükümlerin veya muacceliyet kayıtlarının konulması geçersiz olmaktadır. Ancak bu yasak sadece ödeme yükümlülükleri hakkında konulan cezai şartları kapsamaktadır. Özellikle kiralananı kullanımdan kaynaklanan ödemeler ve bakım yükümlülüğünün yerine getirilmesine ilişkin kararlaştırılan cezai hükümler geçersiz sayılmamaktadır. Ayrıca menkul kıymetler de bu yasak kapsamının dışındadır.
- “Dava sebeplerinin sınırlılığı” Başlıklı 354. Madde:
“Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”
İşbu düzenleme 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 8. Maddesini karşılamaktadır. Doktrindeki çoğunluk görüş işbu hükmün ertelenmesinin isabetsiz olduğu yönündeydi. Nitekim kiraya verenlerin diledikleri hususları birer tahliye sebebi olarak belirlemeleri kiracının içinde bulunduğu durum ve şartları zorlaştıran bir düzenlemeye yol açmaktaydı. Ancak “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.” şeklindeki TBK 347. Maddenin Meclis Genel Kurulu uyarınca erteleme hükümleri arasında sayılmaması, tahliye sebeplerinin aslında sınırsız olmadığını belirten önemli bir maddedir.
