Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerliliği ve Sona Ermesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir. Taraflar düzenledikleri ön sözleşme ile ana sözleşmenin akdedilmesini hüküm altına almak istemektedirler. Ön sözleşmenin akdedilmesi ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğacaktır.

Satış vaadi sözleşmesinin yukarıda anılan ana sözleşme açısından bağlayıcılık unsurunu taşıyabilmesi için kanunda belirtilmiş olan şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir. Taraflar bu şekilde noterde düzenlenecek ön sözleşme niteliğindeki satış vaadi sözleşmesi ile ana sözleşmeyi akdetme iradelerini ortaya koyarlar. Burada önemli olan her iki taraf iradesinin açıkça ortaya konmasıdır. Tek taraflı bir irade beyanı içeren belge satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemez. Kanuni düzenlenme olmamasına rağmen doktrin ve pratikte taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda da düzenlenebileceği belirtilmektedir. Tapu sicil memurları veya muhafızları ana sözleşmeyi düzenlemeye yetkili oldukları için satım vaadi sözleşmesini de düzenleyebilmektedirler.

Satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ayni hak değil sadece kişisel hak sağlar. Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini sözleşme taraflarından herhangi biri talep edebilir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilinecektir. Tapu Kanunu’nun 26/6’ncı maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda şerh edilmesinden itibaren beş yıl içerisinde satış, haciz, ipotek işlemleri yapılamaz ve benzer irtifak hakları tapuya tescil edilemez. Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi on sene süre ile hüküm ve sonuç doğurmaya devam edecektir.

Tapusuz bir taşınmazın satışının vaad edilmesi teknik olarak mümkün değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de bu konuya E.1996/9378 K.1997/4125 26.06.1997 tarihli kararına ile “tapusuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi değildir” diyerek açıklama getirmiştir. Tapusuz bir taşınmazı elinde bulunduran kişinin hakkı zilyetlik hakkından öteye geçemez. Bu sebeplerle tapusuz bir taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin gerçek anlamda bir satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu sözleşme geçersiz olmamakla beraber “zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi” olarak kabul edilecektir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinin diğer şartı ise taşınmazın belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Yargıtay 14.Hukuk Dairesi E.2003/8604 K.2004/1301 01.03.2004 tarihli kararında bu konuya şu şekilde açıklama getirmiştir; “satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin var olduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa, sözleşmeye konu taşınmazın belirli ya da belirtilebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir”. Bu durumda çapı, tescil krokisi veya diğer mülkiyet sınırlarını belirleyen belgeler varsa satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır.

Satış vaadi sözleşmesinin temel geçerlilik şartlarından biri de satış bedelinin sözleşmede belirlenmiş olmasıdır. Satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen satış bedelinin ödenmesi ile vaad edilen taraf sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescili isteminde bulunabilir. Bu doğrultuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2007/1266 K.2007/2679 13.03.2007 tarihli kararı ile vaad edilen tarafın tapu iptali veya tescili talebinde bulunabilmesi için satış vaadi sözleşmesi ile kararlaştırılan satış bedelini ödemesi gerektiğini açıkça belirtmiştir. Yargıtay benzer bir kararında da belirli koşullar gerçekleştiğinde davacının cebri tescil talep hakkı olduğunu belirtmiştir. Ancak vaad edilen vadesinde borcunu ödememiş ise satış vaadi sözleşmesi iptal edilebilecek ve tapuda konulan şerh sildirilebilinecektir.

Taşınmazın maliki olmayan kişinin bu taşınmaza ilişkin satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi mümkündür. Belirleyici olan ana satış sözleşmesi düzenlendiği anda taşınmazı vaad eden kişinin bu taşınmazın maliki olmasıdır. Aksi takdirde taşınmaz satım sözleşmesi geçersiz olacaktır.

Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazın payları belli ise, payın belli bir bölümüne veya tamamına ilişkin satış vaadi sözleşmesi geçerli olacaktır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E.2003/3550, K. 2003/5635 03.07.2003 tarihli kararı ve E.2005/3017, K. 2005/3871, 25.04.2005 tarihli kararında, elbirliği ortaklığına konu bir taşınmazda ortaklardan birinin ortaklık dışında bir kişi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdetmesi halinde bu sözleşme bir taahhüt muamelesi niteliğinde olup geçerli olacaktır. Ancak anılan Yargıtay kararında elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesinin mümkün olmadığı belirtilmiştir. Yargıtay’ın kararına konu olayda dava konusu taşınmazın paylı mülkiyete dönüşmüş olması sebebiyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli hale gelmiştir.

Yargıtay’ın anılan kararlarına ve yine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/8419, K. 2006/10289, 02.10.2006 tarihli kararına göre taşınmaz elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır.

Özetle paylı mülkiyete konu taşınmaz payları için akdedilen sözleşmeler geçerli olup bu sözleşmelere dayanılarak taşınmazın satışı talep edilebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise elbirliği mülkiyeti çözülmedikçe veya bu mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi mümkün olmayacaktır.

Sözleşmenin Sona Ermesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona ermektedir. Satış vaadi sözleşmesine göre vaad edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaad eden ise sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini vaad edilene devrederek edimlerini ifa etmiş olurlar.

Yargıtay 15.Hukuk Dairesi’nin E.1993/3539, K.1994/830 17.02 1994 tarihli kararına göre taraflar arasında noterde usulüne uygun olarak düzenlenen sözleşme fesih edilmediği sürece sözleşme geçerli olacak ve tarafları bağlayacaktır. Bu durumda taraflardan her biri sözleşmenin ifasını talep etme hakkına sahiptir. Ancak bir ifa imkânsızlığı söz konusu olduğu zaman Borçlar Kanunu’nun 20 ve 117’nci maddeleri uyarınca sözleşmenin ifası istenemeyecektir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğundan sözleşmenin feshi de Noterlik Kanunu’nun 81/2’nci maddesine göre noterde yapılacaktır. Taraflar sözleşmenin feshini noterde usulüne uygun olarak yapacaklardır.

Diğer bir fesih yolu ise Borçlar Kanunu’nun 106’nci maddesine göre taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde diğer tarafın fesih ihbarı göndermesidir. Sözleşmenin fesih edilmemesi durumunda ise, taraf karşı taraftan yükümlülüklerini yerine getirmediğinden dolayı doğan zarar tutarının ve yükümlülüklerinin yerine getirilmesini talep edebilecektir.

Davacının, davalının temerrüde düşmesi nedeniyle yukarıda anılan madde uyarınca seçimlik haklarından birini kullanma hakkı vardır. Davacı satımın feshi ile birlikte yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebi ile doğan zararı da talep etme hakkına sahiptir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin önemli sona erme sebeplerinden biri zamanaşımına uğramasıdır. Borçlar Kanunu’nun 125’nci maddesine göre satış vaadi sözleşmesi 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin E.2000/2066 K.2000/2448 13.04.2000 tarihli ve E. 2003/3550 K.2003/5635 03.07.2003 tarihli kararlarına göre zamanaşımını hesaplamak için öncelikle sözleşmenin ifa olanağının olup olmadığı araştırılmalıdır. Somut olayda elbirliği ortaklığına konu bir taşınmazda ortaklardan birinin miras payını ortak olmayan bir kişiye satmayı vaad etmesi durumunda sözleşme bir taahhüt işlemi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar bu sözleşmenin ifa olanağı yoktur. Bu durumda elbirliği mülkiyet sona erdiğinde sözleşme ifa kabiliyetini kazanacak ve zamanaşımı da bu tarihten başlayacaktır.

 

Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bir diğer deyişle, ileride tapu memuru önünde resmi bir şekilde yapılması gereken taşınmaz satım sözleşmesi yapılmasının taahhüt edilmesidir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile vaad eden (vaad borçlusu) belli bir taşınmazı satmayı, vaad alan da ( vaad alacaklısı) bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Böylece her iki taraf karşılıklı borçlanmış olurlar, bu özelliği itibari ile taşınmaz satış vaadinden doğan haklar karşılıklı iki kişi tarafından ileri sürülebilen nispi nitelikteki haklardır.

Başkasına Ait Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taahhüt muamelesi olmaları nedeniyle satışı vaad eden taraf kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de taahhüttte bulunabilir. Şöyle ki; söz konusu sözleşmelerde vaad borçlusu sadece ileride taşınmaz satım sözleşmesi yapmayı taahhüt eder. Sözleşmenin yapılması anın gayrimenkulün mülkiyetine sahip olmak şart değildir. Satış vaadi sözleşmesinde belirlenen tarihte tapuda devir yapılması (asıl satım sözleşmesi) taahhüt edildiğinden, sözleşme hukuki niteliği itibariyle bir taahhüt işlemi olarak kabul edilir. Yani, taşınmazı satmayı vaad eden taraf, sözleşme kurulduğu esnada taşınmazın mülkiyetine sahip değilse bile, ileride söz konusu taşınmazı vaad alacaklısına devretmeyi taahhüt etmiş olur. Aksi durumda vaad edenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle TBK ilgili hükümleri gereği tazminat borcu doğar.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır (MK md. 706). Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları yoktur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır ( BK md. 29, Noterlik K. md. 60/3, md.89). Sözleşmenin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, noter tarafından düzenleme şeklinde değil de onaylama şeklinde yapılırsa geçersiz hale gelir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu olabilecek gayrimenkulün tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir, bu kayıt MK md. 1008’in öngördüğü şekilde mülkiyet hakkı veren bir kayıt olmalıdır.i anlamak gerekir. Tapusuz taşınmazlara ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkün değildir, yapılan sözleşme geçerli kabul edilmez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olacak taşınmaz üzerinde iştirak halinde mülkiyet söz konusu ise artık burada taşınmaz satış vaadi sözleşme, borç doğuran işlemlerden olur yani taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini korur. Örneğin; miras ortaklığından kaynaklanan elbirliği (iştirak) mülkiyette, mirasçılardan biri ileriye dönük kendi payına düşen hisseyi satmayı vaad ederse iş bu sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil talebinde bulunulamaz. Mirasçıların tamamının onay vermediği temliki tasarruf işlemi bağlayıcı değildir. Ancak satış vaadi sözleşmesi bu durumda taahhüt muamelesi işlevi gördüğünden; borçlar kanunu hükümleri gereğince taraflar kendi aralarında taahhüt ettikleri şeyleri borçlanırlar ve borcunu ifa etmeyen taraf temerrüdde düşecektir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde satın almayı vaad eden tarafın ödeyeceği bedelin açıkça sözleşmede belirtilmiş olması gerekir. Yine bununla birlikte ödenecek bedelin ödeme şekline (taksit veya peşin olmasına) ilişkin açık hüküm olması zorunludur. Satış vadi sözleşmelerine konu edilemeyen taşınmazlara ilişkin imar mevzuatında düzenleme mevcuttur. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesine göre; “Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.” Yani, İmar Kanunu 18. maddeye göre yapılaşma amacıyla hisselendirilmiş olan taşınmazlar satış vaadine konu edilemez.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaad eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaad edilene devretmekle yükümlüdür. Sözleşme kuruluş aşamasında satış vaad eden tarafın taşınmaza malik olması şart değildir. Sadece, devir aşamasında malik olmalıdır. Hal böyle iken satış vaad eden devir sırasında taşınmaza malik değilse sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanunu’nun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkum edilir. Dikkat edilmesi gereken nokta, burada tazmin edilecek zarar müspet zarardır. Yani, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan zarardır.

Uygulamada bazen birden fazla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı görülmektedir. Birden fazla satış vaadi sözleşmesinin varlığı halinde sözleşmelerden tarih itibariyle en önce yapılan sözleşme muteber kabul edilir. Buna öncelik (kadimlik) ilkesi de denir.

Taşınmaz satış vaadinden doğan alacak hakkı, hukuki niteliği itibariyle yenilik doğuran bir haktır. Karşı tarafa tapuda asıl sözleşmeyi, yani satış sözleşmesini yapmayı talep etme hakkı verildiğinden, talep halinde sözleşme gereği tapunun devredilmesi gerekir. Aksi takdirde, satışı vaad edip süresinde yerine getirmeyen taraf, uygulamada hükmen tescil olarak adlandırılan tapu iptal ve tescil davası ile muhatap olacaktır. Zira Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 1.3.2004 T., K.2004/1301 sayılı kararında, “…Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir” şeklinde vaad alacaklısına, vaad borçlusunun edimini yerine getirmediğinde taşınmazın hükmen tescili için dava hakkı tanınmıştır.

Taşınmazı satın almayı vaad eden taraf ise sözleşmede belirtilen bedeli ve yine ödeme şekli olarak belirtilen biçimde ödemekle yükümlüdür. Asıl sözleşmeyi yapıp taşınmazı devralmayı taahhüt ettiği için belirtilen tarihte asıl sözleşmeyi yapmaya ve taşınmazı devralmaya hazır olduğunu satış vaad edilene bildirmesi gerekir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraf iradeleriyle herhangi bir şekilde karşılıklı sona erdirilebilir. Diğer sözleşmelerde olduğu gibi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de şu hallerde sona erer:

• Sözleşmenin ifa edilmesi,
• Sözleşmede belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğraması,
• Sözleşmenin feshedilmesi.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tabi olduğu özel bir zamanaşımı rejimi söz konusu değildir. Bu nedenle zamanaşımı konusunda BK md. 146 hükümleri gereği 10 yıllık zaman aşımı süresi uygulanır.

Zamanaşımı süresinin ne zaman başlayacağı Yargıtay kararları ile açıklığı kavuşturulmuştur. Zamanaşımı süresi, ifa olanağı doğduğu andan itibaren başlayacaktır (14.HD K.2000/2448, K.2003/5635 sayılı).

Zamanaşımı süresinin tespiti açısından sözleşmenin ifa olanağının olup olmadığı araştırılmalıdır. Gayrimenkul satım vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazın tapuda devrine önleyecek herhangi bir engelin bulunması durumunda, söz konusu engel kalkmadan sözleşmeden doğan hak ve alacakların zamanaşımı süresi işlemeye başlamaz. Sözleşme yapıldıktan sonra zamanaşımı süresi içerisinde meydana gelen devir engelleri de işleyen süreyi bulunduğu noktada durduracaktır. Örneğin, satım vaad eden tarafla tapuya devir işlemi için gidildiğinde tapuda taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir olduğu fark edilmiş ve sözleşme de 3 yıl önce imzalanmış ise, geriye kalan yedi yıllık zamanaşımı süresi tapuda gayrimenkul üzerine konulan ihtiyati tedbir kaldırılıncaya kadar işlemeye devam etmeyecek, yani zamanaşımı süresi duracaktır.

Satış vaadi sözleşmelerinde, tarafların; ‘zamanaşımından feragat ediyorum’ niteliğinde bir madde eklemeleri hususu uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur. Ancak taraflarca sözleşmeye eklenen bu şerhin kanunen herhangi bir geçerliliği yoktur. Çünkü sözleşmelerden doğan alacak haklarından ve diğer fer’i alacaklardan BK. 160/1. maddesi gereği önceden feragat edilemez.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür (MK md. 1009). Tapuya şerh edilmesi ile sözleşmeden doğan hak, ayni etki (güçlendirilmiş şahsi etki) doğurur. Burada söz konusu olan bir ayni hak değil, sözleşmenin şerh edilmesi nedeniyle ayni etki meydana gelmesidir. Yani, taşınmaz satım vaadi sözleşmesi tapuya şerh verildiğinde, taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile, satış vaadi sözleşmesi alacaklısı alacak hakkını taşınmazı devralan üçüncü kişiden de talep edebilir.

Noterlik Kanunu’na göre de noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir (Noterlik Kanunu md. 44/B). Taraflardan biri dilekçe ile tapuya başvurarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh verebilir ( Tapu Kanunu md. 26 ve MK md. 1009).

Şerhin etkisi beş yıldır. Yani, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şerh edilmesinden itibaren 5 yıl içinde taşınmaz tapuda devredilmediği takdirde şerhin etkisi ortadan kalkar. Sözleşmeden kaynaklanan hakkın nispi etkisini ayni etkiye dönüştüren şerh işlemi tapuya kaydedildiği andan itibaren beş yıl içerisinde satış işleminin yapılması gerekir, aksi takdir de şerh düşmüş olur. Şerhin düşmesi sadece ayni etkiyi nispi etkiye dönüştürür. Sözleşmenin muteberliğine ve sözleşme konusu haklar ortadan kalkmaz.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine İlişkin Yargıtay Kararları

Mirasçıların Kendi Arasında Satış Vaadi Sözleşmesi Yapması

İştirak halindeki taşınmazda paydaşlardan birisinin kendi payı için iştirake dahil olmayan kişiyle yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şahsi hak meydana getirmesi nedeniyle geçerlidir. Sadece söz konusu elbirliği mülkiyet hali çözülmedikçe sözleşme ifa edilemez. Satış vaadi önce iştirake dahil olmayan M.B.’ye yapılmışsa da bilahare ve onun temliki ile gene iştirakçilerden olan davacıya geçmiştir. Bu durumda ve elbirliği mülkiyetin malikleri arasındaki satış vaadi sözleşmeleri yerine getirebileceğinden davanın dinlenmesindeki engel ortadan kalkmıştır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2784 Karar).

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Bedelin Eksik Ödenmesi

Davacı, 17.05.1996 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile, davalının, 15 Parsel sayılı taşınmazda inşa edilen iş hanındaki 33 no’lu dükkanı satmayı vaad ettiğini, sözleşme bedelini davalıya ödediğini, dükkanı teslim alarak kullanmaya başladığını belirterek dükkana düşen arsa payının tapuda iptal ve tescil işlemi ile adına geçirilmesini dava ve talep etmiştir. Davalı, kendisine taşınmaz bedeli olarak sözleşmede kararlaştırılan bedelin sadece 750 bin TL’sinin ödendiğini, geriye kalan 200 bin TL karşılığında verilen 05/09/1996 tarihli senedin ödenmediğini, taahhüt bedeli ödendiği takdirde tescile muvafakat edeceğini açıklamıştır. Yerel mahkemenin yapması gereken işlem, ödenmediği anlaşılan kısım için bilirkişiye hesap yaptırılarak davacıya bu bedeli mahkeme veznesine depo etmesi için süre verilmesi ve bu işlem yapıldığı takdirde tapu iptal ve tescile karar vermesidir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 13873 Karar).

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı Süresinin Hesaplanması

Zamanaşımı süresinin hesaplanabilmesi için öncelikle sözleşmenin ifa olanağının olup olmadığı araştırılması gerekir. İfa olanağı doğduğu andan itibaren zamanaşımı süresi işlemeye başlayacaktır. Yani, satım vaadi konusu taşınmazın tapuda devrine engel teşkil edecek herhangi bir yasal engelin bulunması durumunda söz konusu engel kalkmadan sözleşmeden doğan hak ve alacakların zamanaşımı süresi işlemeye başlamayacaktır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2000/2448 karar; 2003/5635 karar).

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, mülkiyet hakkına oldukça önemli yükümlülükler getirdiğinden bir avukat vasıtasıyla hazırlanması hak kayıplarını önleyecektir.