Tapu iptali ve Tescili davasına geçmeden evvel söz konusu kavramları izah etmekte fayda vardır.
Tapu, bir toprağın arazinin ya da arsanın bir kısmına ya da tamamına yapılmış bir yapının sahiplerini (maliklerini) gösteren resmi belgedir. Tapu, yalnızca tapu müdürlüklerinde düzenlenir (tanzim) edilir ve teslim edilir.
Gayrimenkul (taşınmaz) satış sözleşmesi ve tescil ile söz konusu tapu devredilir ve yeni malik tescil edilir. Bu sözleşme, bir taşınmazın mülkiyet hakkının devrine izin veren ve resmi şekilde hazırlanarak tapu memuru önünde imzalanan yazılı sözleşmedir. Bu sözleşmeler uygulamada tescil işlemi ile iç içe geçmiş olduğundan mülkiyeti devir işleminden ayrı olarak bir borçlandırıcı muamele şeklinde düzenlenememektedir. İzah etmek gerekirse, uygulamada satış sözleşmesi ve tescil iç içe geçmiş bulunmakta, satış sözleşmesi ve tescil aynı anda yapılarak tapu memuru huzurunda yapılan işlemler ile tescil gerçekleşmektedir. Tescil ile yeni malik artık tapu kütüğüne işlenerek mülkiyet haklarını kullanabilmektedir (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi bahsi geçen işlemlerden farklı olup diğer makalelerimizde bu konu hakkında ayrıca bilgi verilmektedir).
Tapu İptali ve Tescili Davası Nedir?
Taşınmazın (Gayrimenkul) tescilinin altındaki sebebin hukuken gerçek olmayan veya geçerli olmayan nedenlerle gerçekleşmiş ise hak sahibi olan kişi tapu sicilinden çıkarılması talebiyle açmış olduğu davadır. Tapu iptal davası tescil işlemi ile mağdur ve ilgili olan herkes tarafından açılmaktadır. Yukarıda bahsetmiş olduğumuz arsa, bina ve daire vb. taşınmazların hukuka aykırı bir biçimde tescil edilmiş ise ilgili mağdur tarafından söz konusu tapu devir işleminin hukuka aykırı bir biçimde gerçekleştiğini ispat edebilmek ve yolsuz tescilin düzeltilmesini talep edebilmek için bu dava yolu ile mahkemeden talep edebilecekti. Tapu İptali ve Tescili davasının hangi nedenlerle açılacağı kanunda açıkça belirtilmiştir bunlar ;
1- Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Tapuda devir işlemi yapan herkesin ayırt etme gücüne ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Ayırt etme gücünden kasıt kişinin tapudaki işlem sırasında yaptığı işlemi, önemini kavrayabilecek akli ve hukuki durum değişikliğinin farkında olmasıdır. Bunlara sahip olmayan kişinin tapuda yaptığı gayrimenkul satış işlemleri ya da tapuda devir işlemleri için hukuki ehliyetsizlik nedeniyle dava açılabilir.Örneğin: 18 yaşını doldurmamış veya akıl hastalığı olan birisinin tapuda işlem yapması durumunda kişi bunları kavrayamadığından işlemleri ehliyetsizlik nedeniyle geçersiz sayılacaktır.
2- Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Günlük hayatta çoğu işte kişiler kendi işlerini yapması için başka bir kişiye hukuki boyutta yetki verirler. Yetki verilen bu kişi vekil, verilen yetki ise vekalettir.
Vekil, işlerini özenli ve vekalet verene karşı sadakatli bir şekilde yapmak zorundadır. Ayrıca vekil, görevlendirilmeden yaptığı işlemler için kendisi sorumlu olur.
Eğer vekil kendisine böyle bir yetki verilmemişken, vekalet veren adına tapuda işlem yapıp, yolsuz tescile yol açarsa vekalet veren bu işleme karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir. Örneğin vekil, tapuda devir işlemi gerçekleştirmiş ve vekalet verenin taşınmazını başka bir kişiye devredip o kişi adına tescil yapılmasına neden olmuş olabilir.
Ancak eğer taşınmazı devralan bu kişi iyi niyetliyse, yani vekilin yetkisiz olduğunu bilmiyor ve bilmesine de olanak yoksa, kişinin iyi niyeti korunur ve tapu iptal ve tescil davası açılamaz.
3- Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Aile konutu, bütün ailenin yaşadığı ortak konuttur. Bu önemi yüzünden eşlerden biri diğerinin açık rızasını almadan aile konutunu başkasına devredemez, üzerinde ipotek kurduramaz ya da sınırlı ayni hak tesis edemez.
Eğer eşlerden biri diğerinin izni olmadan konutu devretmişse bu tescil yolsuz olur ve diğer eş tapu iptal ve tescil davası açabilir. Ancak bu davanın açılabilmesi için daha önceden tapu, taşınmazın aile konutu olduğuna dair şerh koydurulmuş olması gerekir.
Bu şerhin koyulmadığı takdirde, konutu devralan kişi, aile konutunun diğer eşin izni olmadan devredildiğini bilmiyorsa yani iyi niyetliyse, kişinin iyi niyeti korunur yani dava açılamaz. Eğer devralan kişi bunları biliyorsa, tapuda şerh olmasa da dava açılabilir ve yolsuz tescil düzeltilir.
4- Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım borçlusu kişi, diğer tarafa ölünceye kadar bakmayı borçlanır ve karşılığında bakılan kişi de malvarlığındaki taşınmazı veya taşınmazları bu kişiye devretme borcu altına girer. Tapuda yapılan bu devirden sonra taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranışlarından ötürü bu sözleşmenin devam etmesini istemiyorlarsa sözleşmeyi feshedebilirler. Bunun üzerine de tapu iptal ve tescil davası açabilirler.
5- Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası) Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Mirastan mal kaçırma, miras bırakan kişinin bazı mirasçılarına daha çok mal verip diğerlerini mirastan mahrum bırakmak istemeleri sebebiyle bu mirasçılarına mallarını devretmesi şeklinde gerçekleşir.
Kendisinden mal kaçırılan bütün mirasçılar bu devir işleminin geçersiz kılınması için tapu iptal ve tescil davası açabilirler.
Zamanaşımı Süresi
Bu dava mülkiyet hakkına dayanır ve bu yüzden herhangi bir süreye tabi olmaksızın her zaman açılabilir. Ancak yine de yolsuz bir tescil olduğunun öğrenilmesinden sonra kısa bir süre içinde açılmasında fayda vardır.
